Gestión y licencias urbanísticas en Alicante

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Somos un despacho de abogados especializados en derecho administrativo, que prestamos servicio y actuamos en toda España. Contamos con sede en Alicante, tenemos varias oficinas de representación a nivel nacional y también nos proyectamos a nivel internacional.

Contamos con un equipo de abogados expertos en derecho administrativo sabedores en profundidad cómo funciona cada una de las disposiciones normativas, y atribuciones que se delegan a cada autoridad.

Prestamos asesoramiento especializado en la materia, defendiendo los derechos de nuestros clientes, con máxima intensidad frente a la Administración Pública.

Qué son las licencias urbanísticas

Las licencias urbanísticas son las autorizaciones previas solicitadas para adelantar obras de urbanización y parcelación de haciendas, de construcción y demolición de edificaciones, de intervención y ocupación del espacio público, y para realizar el loteo o subdivisión de predios.

Las licencias urbanísticas permiten confirmar el cumplimiento de las normas y demás reglamentaciones específicas sobre uso y aprovechamiento del suelo que están establecidas en las respectivas normas urbanísticas que tenga el municipio.

Características de la licencia urbanística

Entre las principales características de la licencia urbanística destacamos:

• De carácter obligatorio: Todas las actuaciones urbanísticas deberán de estar autorizadas por la Administración, de lo contrario se hallarán fuera de legalidad y el particular puede enfrentarse a un procedimiento sancionado llegando incluso a exigir la demolición de lo ilegalmente construido.
• Es un acto reglado: La autorización de la licencia se realiza en base al ordenamiento urbanístico. Para el otorgamiento o negativa de la licencia urbanística se verifica la adecuación a legalidad urbanística. Sólo serán otorgadas cuando cumplan con los requisitos establecidos en la normativa que resulte de aplicación: estatal, autonómica y municipal.
• Carácter previo: Dicha autorización ha de ser solicitada con antelación a la ejecución de la obra que se desee realizar para que la Administración pueda verificar que se ajusta a la legalidad vigente.
• Carácter real: Se controla la actividad urbanística sin consideración de las cualidades personales a excepción del derecho de propiedad.
• Transmisibilidad: La licencia no afecta las situaciones jurídicas del solicitante con terceros lo que conlleva a la posibilidad de transmisibilidad.

La Administración competente para el otorgamiento de las licencias urbanísticas es el Ayuntamiento, sin perjuicio de que, en determinados casos, se tengan que producir otras intervenciones públicas exigibles por la legislación que les afecte y del respeto a los derechos afectados: informes de Confederaciones Hidrográficas, Administraciones sobre Patrimonio histórico, cultural o arqueológico, medio natural y forestal, veredas o caminos rurales, zonas inundables, agricultura, medio ambiente, etc.

Si el Ayuntamiento no contesta en determinado plazo, el cual varía según las Comunidades Autónomas, y no resuelve el otorgamiento de las licencias, estas se entienden desestimadas. Esto es lo que se llama el silencio administrativo y frente al mismo puede interponerse recurso –administrativo y jurisdiccional- para defender los intereses y derechos que se consideren vulnerados.

Los requisitos de licencia urbanística son aplicables tanto para los promotores particulares como para las entidades públicas.

Diferentes tipos de licencias

Los tipos de licencia se relacionan con la actuación por la que se requiere la intervención de control y autorización de la Administración.

• Licencia urbanística de parcelación.
• Licencia de edificación.
• Licencia urbanística de primera ocupación.
• Licencia para la instalación de actividades.
• Licencia urbanística para otras actividades.

LICENCIA URBANÍSTICA DE PARCELACIÓN

La Licencia Urbanística de Parcelación tendrá que ser solicitadas cuando se pretenda realizar la división de una propiedad, en dos o más partes, para posteriormente realizar un acto de transformación urbanística o de edificación.

Por tanto, puede decirse que la Licencia Urbanística es la autorización para ejecutar en uno o varios terrenos dentro del perímetro urbano, la creación de espacios públicos y privados, así como las vías públicas y la ejecución de obras de infraestructura de servicios públicos domiciliarios, que garanticen la dotación y subdivisión de estos terrenos para la futura construcción de edificaciones.

Tan solo pueden dividirse aquellas fincas que cuentan con una determinada superficie o se dan otras condiciones establecidas en la Ley, como que no se hayan agotado las posibilidades edificatorias.

La Licencia Urbanística de Parcelación trata de evitar que prosperen núcleos de población al margen del proceso urbanizador y sin las condiciones necesarias.

LICENCIA DE OBRAS DE EDIFICACIÓN

La Licencia de Obras de Edificación es necesaria para llevar a cabo la construcción, demolición, restauración, consolidación u obras en el exterior de un edificio. Para poder realizar este proyecto el edificio deberá estar en un terreno urbanizable que cuente con todos los servicios urbanísticos necesarios: acceso rodado, encintado de aceras, conexión agua potable y alcantarillado, alumbrado público.

También se puede construir en suelo no urbanizable, pero con ciertas condiciones. Básicamente disponer de una finca con la superficie exigida por la normativa urbanística y que la construcción quede vinculada a la actividad agraria.

LICENCIA URBANÍSTICA DE PRIMERA OCUPACIÓN

La licencia urbanística de primera ocupación también conocida como cédula de habitabilidad es el control que certifica que la nueva construcción cumple con los requisitos y condiciones legales de habitabilidad necesarios y que se ha ejecutado acorde a la licencia otorgada para la actuación.

LICENCIA PARA LA INSTALACIÓN DE ACTIVIDADES

La licencia para la instalación de actividades será necesaria para ejercer una actividad concreta. Para su otorgamiento en su solicitud se ha de especificar el tipo de actividad a ejercer (bares, restaurante, panadería, gasolineras, etc.), junto con toda la información relacionada el lugar e impacto que tendrá en el medio ambiente (ruidos, contaminación, residuos…). Para las actividades inocuas tan solo bastará con presentar una declaración responsable.

Modificaciones en cuanto al requerimiento de licencias

La Ley 12/2012, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios, realizó algunos cambios en cuanto al requerimiento de licencias.

No son exigibles por la Administración los controles previos para:

• Comienzo y ejecución de actividades minoristas.
• Cambios de titularidad de las actividades comerciales y de prestación de servicios.
• Las reformas de locales para desempeñar actividades comerciales que no requieran de proyecto conforme a la Ley.

Sin duda, conocer los tipos de licencias urbanísticas y cuándo son necesarias solicitarlas es de vital importancia para cumplir con la legislación vigente y no tener ningún problema legal. Se trata de un título que aplica tanto para los particulares como para las entidades públicas.

En cualquier caso, para no cometer y no tener ningún problema legal se aconseja contar con el asesoramiento de abogados especialistas en derecho urbanístico como los que encontrará en nuestro despacho de abogados Alicante.