Compraventa de inmuebles

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Antes de proceder a la compra de un inmueble, es muy importante consultar la situación jurídica en cuanto a características, titular y cargas. Dicha información es proporcionada en los Registros de la Propiedad mediante la llamada “Nota Simple” registral que puede ser solicitada de manera presencial o vía online.

Para evitar cualquier problema a la hora de formalizar una compra-venta de inmuebles, se aconseja contactar con abogados inmobiliarios o especializados en Derecho Inmobiliario, como los que encontrará en nuestro Despacho de Abogados Alicante. Estudiaremos y analizaremos todos los aspectos jurídicos relacionados con las operaciones relacionadas a los inmuebles, para que sean ejecutadas de manera adecuada y legal, no llegando a entorpecer de manera negativa, en la vida de nuestro cliente.

Contrato de compraventa de inmuebles

Con respecto a lo establecido en el artículo 1445 del Código Civil, denominamos contrato de compraventa a aquél por el que una persona (el vendedor) se obliga a hacer entrega de un bien determinado a otra persona (comprador) a cambio de pagar un precio ya sea en dinero o cualquier signo que lo represente.

Este tipo de contrato es lo que se denomina contrato consensual, bilateral oneroso, normalmente consecutivo y traslativo del dominio.

• Consensual: Porque se produce por solo acuerdo o conformidad entre las personas contratantes.
• Bilateral: Es una contrata en el que ambas partes deben de cumplir una serie de obligaciones:
  • El vendedor está obligado a hacer entrega del bien y transferir el bien vendido según lo acordado y transferir la titularidad del mismo.
  • El comprador está obligado a recibir el bien y a pagar el precio acordado, ya sea haciendo entrega de una determinada cuantía económica o su equivalente.
• Oneroso: Conlleva una equivalencia de prestaciones entre el comprador y vendedor.
• Traslativo: Sirve de título para transmitir el dominio siendo necesario para que se produzca esa transmisión de la propiedad que junto a ese título se produzca el modo o entrega de la cosa.

Diferencia entre contrato de arras y contrato de compraventa

Contrato de arras y contrato de compraventa no son lo mismo:

• El contrato de compraventa formaliza la adquisición de una propiedad a cambio de un precio estipulado, asegurando la transferencia de titularidad del bien del vendedor al comprador.
• El contrato de arras actúa como un acuerdo preliminar estableciendo un compromiso firme entre las partes antes de la firma definitiva de la compraventa.
  • Supone el pago de una cierta cantidad de dinero garantizando que el comprador procederá con la compra y el vendedor con la venta.
  • Aquella parte que no cumpla con lo pactado y rompa el acuerdo, perderá todo lo entregado debiendo de indemnizar a la otra parte con el doble.

Proceso para formalizar el contrato de compraventa

El contrato de compraventa puede formalizarse de 2 maneras:

• A través de un contrato privado: Firmado por ambas partes sin la intervención de un notario y no se inscribe en el Registro de la Propiedad.
• Mediante una escritura pública: Se otorga ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Todo contrato de compraventa debe de incluir los siguientes elementos:

• Datos del comprador y vendedor.
• Descripción detallada de la vivienda: ubicación, superficie construida, calidades, cargas (hipoteca, embargos…), titularidad el inmueble.
• Precio de la compraventa.
• Pago garantizado en caso de precio aplazado.
• Gastos de la compraventa (honorarios del notario, registrador, etc.).
• Entrega de la posesión de vivienda.
• Cargas de la vivienda (hipoteca).
• IBI, gastos de comunidad.

Qué es una sociedad inmobiliaria

Sin duda alguna, comprar un inmueble es uno de los pasos más importantes en la vida de la persona, aunque este trámite que puede llegar a parecer sencillo realmente no lo es, sobre todo en el caso de querer comprar o vender por medio de una sociedad inmobiliaria.

Pero, ¿qué son las sociedades inmobiliarias? Las sociedades inmobiliarias surgen como persona jurídica de inversión colectiva no financiera, que se dedica a captar fondos, bienes o derechos público para la auto gestión y beneficio del bien común.

Entre las funciones principales destacamos:

• Reunir capital de los inversores para de este modo crear, mantener y aumentar la cartera de inmuebles.
• Realizar estudios de mercado inmobiliario asegurando inversiones en inmuebles de interés.
• Administrar, promocionar y comercializar su cartera para la obtención de mayor rentabilidad.
• Reparto de los beneficios entre los inversores.
• Planteamiento de estrategias de crecimiento en el mercado.

De acuerdo a la legislación española nos encontramos con dos tipos de sociedades inmobiliarias:

• De inversión inmobiliaria no cotizada.
• Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).

Las sociedades de inversión inmobiliaria No Cotizada son aquellas cuyo principal objetivo es el de invertir en bienes inmuebles de naturaleza urbana para el arrendamiento. Su régimen normativo viene determinado por la Ley de Instituciones de Inversión Colectiva.

Las Sociedades conocidas por las siglas SOCIM ofrecen incentivos fiscales.

Ventajas en la compraventa de inmuebles por medio de una sociedad inmobiliaria

La compra o venta de un inmueble se realizará por medio de acciones que se compren de una sociedad inmobiliaria con la obtención de una serie de beneficios:

• Evita el pago de impuesto de sucesiones, puesto que una persona antes de su muerte, puede vender sus acciones a sus hijos o cualquier otro familiar, eludiendo los impuestos de sucesiones o donaciones.
• Para el matrimonio la plusvalía patrimonial es toda una ventaja, puesto que ambas partes de la pareja estarán pagando impuestos por el máximo previsto (45% sobre las rentas totales).
• La compra de inmuebles para ser alquilados suele hacerse a través de sociedades como forma de optimizar fiscalmente las rentas de alquiler.
• Deducción de gastos por beneficio de un inmueble de propiedad que se encuentra en alquiler, tales como: personal de limpieza, jardinería, gastos de comunidad, entre otros.
• Ahorro del impuesto de plusvalía municipal al momento de vender el bien inmueble, en virtud de que la venta es sobre acciones y no directamente sobre el bien.

Ante una situación de compraventa de inmuebles es recomendable contar con la ayuda de un experto en derecho inmobiliario que asesore e informe a las partes sobre la mejor manera de formalizar la compraventa de un inmueble.

Para cualquier consulta sobre compraventa de inmuebles, no dude contactar con nuestro despacho de abogados en Alicante, sin compromiso.